Guide de la vente

L’estimation de votre bien immobilier 

Lorsque vous vous interrogez sur la possibilité de vendre votre bien, la 1ère étape est de savoir à quel prix il peut se vendre. Une estimation sérieuse prend en compte de nombreux critères, comme l'emplacement, la vue, l'exposition, la superficie du bien, le nombre de couchages, l’état général du logement, etc...

Il est donc indispensable de faire appel à une agence immobilière locale, connaissant parfaitement le marché et les dernières références des biens vendus aux environs, et de procéder à une visite approfondie des lieux avant de pouvoir déterminer une valeur.

Choisir une agence immobilière 

Choisir la bonne agence immobilière c'est s'assurer d'une transaction réalisée dans les meilleures conditions et sans soucis pour le vendeur. Pour faire votre choix, il est important de veiller aux points suivants :

• Les avis clients (Consultez nos avis clients contrôlés )
• le sentiment de confiance que vous avez pu avoir lors de vos démarches auprès d'une agence en comparaison avec d'autres ;
• la stabilité de l'équipe commerciale de l'agence, qui assure une bonne connaissance du marché et un potentiel d'acquéreurs important ;
• la présence physique de l'agence (vitrines) à proximité du bien que vous souhaitez vendre ;
• les outils et supports utilisés par l'agence pour mettre en avant votre bien (site internet de l'agence, portails immobiliers, prospectus...) ;
• la qualité des photos réalisées ;
• la spécialisation de l'agence : une agence réalisant son chiffre d'affaires exclusivement en transaction déploie en général plus d'énergie pour vendre les biens qu'elle a en portefeuille qu'une agence exerçant d'autres activités (syndic de copropriété, gestion locative...) et considérant la transaction seulement comme un complément de chiffre d'affaires ;

Le mandat de vente

Le mandat de vente immobilier est le contrat par lequel le vendeur (mandant) donne pouvoir à une ou plusieurs agences immobilières (le mandataire) la possibilité d’agir pour elle lors de la vente d’un bien immobilier.

Il existe plusieurs types de mandats de vente :

• le mandat "simple" non exclusif : le vendeur à la possibilité de confier la vente de son bien à plusieurs agences en même temps, mais il peut également se charger de trouver lui même un acquéreur sans le concours d'une agence. Dans ce cas de figure, le prix de vente demandé par les différentes agences et par le vendeur doit être exactement le même ;
• le mandat exclusif : dans ce cas le vendeur confie la vente de son bien à une seule agence seulement, et la vente doit dans tous les cas se faire par l'intermédiaire de l'agence (il ne peut pas négocier lui-même la vente de son bien). Ce type de mandat nécessite un lien de confiance fort entre le mandant et le mandataire, et permet en général à l'agence immobilière de proposer au vendeur un taux d'honoraires plus faible qu'avec un mandat simple ;

Diagnostics obligatoires 

Le 1er diagnostic devenu obligatoire a été en 1997 le mesurage "Loi Carrez", et depuis un certains nombre d'autres diagnostics immobiliers sont nécessaires lors de la mise en vente d'un bien immobilier. L'ensemble de ces diagnostics constitue le Dossier de Diagnostic Technique (DDT), et leur cout est à la charge du vendeur.

En Haute-Savoie, le DDT comprend :

• le certificat de mesurage "loi Carrez" (uniquement pour les lots de copropriété à usage d'habitation) ;
• le diagnostics amiante (pour les biens dont le permis de construire est antérieur au 01/07/1997) ;
• le diagnostics plomb (pour les biens dont le permis de construire est antérieur au 01/01/1949) ;
• le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• l'état de l'installation électrique (pour les installations datant de plus de 15 ans) ;
• l'état des risques naturels et technologiques ;
• le diagnostic gaz ;

Signature de l'avant contrat - le compromis de vente

Lorsqu'un prix de vente est convenu avec un acquéreur, la signature du compromis fige toutes les conditions de la vente, et notamment :

•  l'état civil des parties ;
• la désignation du bien ;
• tous les diagnostics obligatoires ;
• le prix de vente ;
• le délai pour réaliser la vente ;
• les conditions suspensives ;
• les notaires en charges de régulariser la vente ;

La signature de l'avant-contrat est en général assortie du versement d'un acompte (dépôt de garantie) par l'acquéreur, représentant au maximum 10% du prix de vente du bien. Après la signature du compromis, l'acquéreur disposera d'un délai de rétractation de dix jours pour renoncer à l'acquisition.

Lorsqu'un emprunt immobilier est nécessaire, une condition suspensive d’obtention de financement sera intégrée dans le compromis, stipulant qu'à défaut d'obtenir le prêt dans le délai convenu l'acquéreur sera libéré de tout engagement et le dépôt de garantie lui sera restitué.

Il faut environ trois mois entre la signature du compromis et le transfert de propriété, et parfois plus, afin d'obtenir des administrations les renseignements et les documents nécessaires à la vente (actes d'état civil, état hypothécaire, extrait cadastral, certificat d'urbanisme, diagnostic technique, questionnaire syndic,...) et pour que les notaires préparent l'acte de vente.

Signature de l'acte de vente

Lorsque les fonds sont disponibles et que le notaire a en sa possession tous les documents nécessaire, il est temps de signer l'acte de vente et de vendre définitivement votre immeuble.

L'acte de vente reprend toutes les conditions fixées dans l'avant contrat et officialise le transfert de propriété. La totalité des fonds (prix de vente + frais d'acte) doivent être chez le notaire afin que la vente puisse avoir lieu.

En général, les clés de votre ancien logement sont données à l'acquéreur lors du rdv de signature. Le notaire vous remet des attestation de vente qui vous permettront de justifier que le bien ne vous appartient plus et qui vous permettront également de mettre fin au différents contrats liés au bien vendus (abonnement eau et électricité, assurance habitation...).

L'impôt sur les plus-values immobilières

Lorsque vous vendez un bien qui ne constitue pas votre résidence principale et que vous le vendez plus cher que son prix d'achat, vous devrez vous acquitter de l'impôt sur les plus-values immobilières. Cet impôt est composé de deux parties (les pourcentages indiqués sont valables pour les résidents français, les résidents des pays membres de l'UE et de suisse) :

• l’impôt sur les plus-values, de 19 % ;
• les prélèvements sociaux, de 17,2 % ;

L'ensemble représente donc 36,2 %, calculés sur la plus-value nette que vous réalisez. Cette plus-value nette prend en compte de nombreux éléments, et notamment des abattements pour durée de détention. Il faut attendre 22 années pour ne plus payer d'impôt sur les plus-values, et 30 années pour ne plus payer de prélèvements sociaux.

Lorsque le prix de cession de l'immeuble est supérieur à 150 000 €, les non-résidents doivent en complément s'accompagner d'un représentant fiscal français. Le montant total de l'impôt et des frais de représentation fiscale sont prélevés par le notaire directement sur le prix de vente et payés à l'administration