Optimiser la fiscalité de son investissement à la montagne

Quiconque achète une résidence secondaire à la montagne y vient rarement plus de trois à quatre semaines par an », reconnaît Nicolas Grizard, directeur commercial MGM Constructeur. Autant dire qu'il s'agit d'un investissement perdant sauf à en profiter pour optimiser sa fiscalité . Et pour ce faire, une seule solution : louer son bien avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

De nombreux atouts sont au rendez-vous. Ce statut permet d'annuler la fiscalité sur les revenus locatifs perçus en déduisant de ces derniers les charges liées à l'acquisition (charges locatives, intérêts d'emprunt...) et en amortissant de manière linéaire le bien immobilier.

Meublé ou meublé parahôtellier

Cerise sur le gâteau, comme le LMNP en résidence de tourisme, un statut de loueur en meublé parahôtellier permet de récupérer la TVA payée sur le montant du prix d'achat dans le cadre d'un investissement dans le neuf. Si acheter en résidence de tourisme géré par un exploitant constitue l'option la plus classique pour bénéficier de cette fiscalité avantageuse, elle n'est cependant plus la seule, rappelle Jérôme Roche, directeur commercial d'Edenarc 1800. « Dès lors qu'un particulier, propriétaire dans une copropriété traditionnelle, confie la gestion de son logement loué meublé à une agence et met à disposition de son locataire, en plus de l'hébergement, au moins trois prestations parmi lesquelles le petit déjeuner, le ménage quotidien, la fourniture du linge de maison ou la remise des clefs, il peut également prétendre au statut parahôtellier. » La formule est d'autant plus attractive depuis la fin de l'éligibilité des résidences de tourisme au dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard.

Motif ? Ce type d'investissement se révèle beaucoup plus libre. Pas de bail commercial de neuf ans reconductible à signer avec un exploitant, pas d'indemnité d'éviction à lui verser pour pouvoir récupérer le bien, pas de contrainte quant aux semaines durant lesquelles disposer de son appartement... le particulier garde la main sur son logement.

Mieux, le rendement brut dégagé est généralement supérieur. De l'ordre de 4 % en moyenne en résidence de tourisme selon la formule choisie par le propriétaire (nombre de semaines et période d'utilisation du logement), il avoisine davantage les 5 à 6 % dans une copropriété classique.

Les atouts des résidences de tourisme

Mais attention pour autant à ne pas se laisser aveugler par cette souplesse apparente. Confier son appartement à un exploitant apparaît certes contraignant, mais « cela assure au propriétaire une gestion sans souci au sens où le gestionnaire de la résidence s'occupe de tout », précise Nicolas Grizard. A commencer par les travaux d'entretien, mais surtout la location du bien.

Autre atout des résidences de tourisme : l'assurance de percevoir un loyer fixe garanti pendant toute la durée du bail qu'importe que le bien soit occupé ou non. « C'est effectivement là l'une des limites du statut de LMNP en copropriété classique, concède Jérôme Roche. La rentabilité de cet investissement est, en effet, totalement liée à la location du logement. Si le problème de trouver un locataire ne se pose pas forcément dans les stations les plus cotées, dans les secteurs un peu moins fréquentés, mieux vaut en revanche miser sur les résidences de tourisme. »

D'où l'importance avant de faire son choix d'étudier avec attention l'emplacement du bien et les différentes prestations (sauna, spa, espace détente...) proposées au sein de l'ensemble immobilier. Car, à la montagne, si l'enneigement d'une station, la qualité de ses infrastructures et l'étendue de son domaine skiable attirent les éventuels locataires, c'est la qualité des services bien-être qui finissent de les convaincre.

Date de mise à jour : 04/12/24
Date de création : 22/02/19

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