Conditions d'octroi des crédits immobiliers

Bonne nouvelle pour les emprunteurs. Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), à l’origine de la forte hausse des refus de crédits immobiliers depuis plusieurs mois, a finalement décidé d’assouplir ses recommandations qui faisaient polémique.

Le taux d’endettement maximum passe de 33% à 35%

Les emprunteurs pourront désormais avoir un taux d’endettement maximum de 35% de leur revenu net contre 33% auparavant, une limite qui était souvent franchie, notamment pour les primo-accédants avec peu d’apport et les investisseurs. « En 2020 nous avons eu parfois des refus de crédit pour un endettement à 33,1%, ce qui n’a pas de sens, ou d’autres cas où les emprunteurs devaient ajouter 10.000 € d’apport pour repasser en dessous du seuil de 33 % ! Avoir cette possibilité d’aller jusqu’à 35 % d’endettement, va permettre d’éviter ces situations qui ont entrainé des refus de prêt insensés, et à des primo-accédants de devenir propriétaires, y compris dans les grandes villes où les prix sont parfois élevés… Tout cela bien sûr sous conditions de reste à vivre et d’apport, car les banques vont rester vigilantes sur ce point afin de limiter le risque », analyse Julie Bachet, directrice générale du courtier en prêts immobiliers Vousfinancer.

Différés d’amortissement dans le neuf

Alors que le HCSF enjoignait les banques à ne plus dépasser une durée de crédit de 25 ans, l’autorité autorité française de surveillance du système financier permet désormais les différés d’amortissement dans une limite de 2 ans pour intégrer les délais de construction dans le neuf, notamment pour les ventes en l’état futur d’achèvement et les contrats de construction de maisons individuelles. Concrètement, cela permettra aux ménages achetant un appartement neuf sur plan ou faisant construire leur maison de bénéficier d’un emprunt sur 27 ans (25 ans + 2 ans de différé de remboursement). A la clé, leur capacité d’endettement va augmenter car elle était devenue calculée sur une durée de 23 ans maximum (23 ans + 2 ans de différé).

Marge de manœuvre augmentée

Enfin, le HCSF permet dorénavant aux banques de s’écarter de ses recommandations à hauteur de 20% de leur production de crédits contre 15% (en étant toujours ciblée sur la primo-accession). Cela offre donc davantage de marge de manœuvre pour étudier au cas par cas les dossiers d’emprunteurs, notamment ceux qui ont un reste à vivre important. Le reste à vivre correspond à la part des revenus qu'il reste à un ménage pour financer ses dépenses courantes, une fois les charges d'emprunts payées, y compris les prêts à la consommation. Le Haut Conseil a par ailleurs confirmé qu’il compte donner à ses recommandations un caractère juridiquement contraignant à partir de l’été 2021.

Resolvabilisation de la demande

Au final, voilà qui laisse espérer une amélioration de la demande immobilière en 2021 en resolvabilisant des ménages qui se voyaient refuser leur crédit malgré des taux toujours aussi bas, en particulier pour les achats de logements neufs.

Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux, s’interroge toutefois sur le fait de continuer à faire peser sur les banques françaises des contraintes alors qu'elles sont parfaitement capables d'élaborer elles-mêmes leur politique de risque comme elles le faisaient parfaitement par le passé sachant que le taux de défaut sur les crédits immobiliers n’a jamais été significatif (moins de 1%). Un système français qui a aussi la particularité d'imposer non seulement une garantie financière sur le prêt (caution ou hypothèque) mais aussi une assurance emprunteur. « Nous continuons de penser que le plus simple serait de laisser aux banques le droit de faire ce qu'elles savent faire, à savoir l'analyse d'un dossier au cas par cas, en fonction du profil, et surtout en tenant compte du reste à vivre », conclut Maël Bernier.

Date de mise à jour : 04/10/24
Date de création : 11/01/21

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