Comment vendre un appartement occupé en cours de bail ?

La première solution est de donner congé à son locataire avant de mettre en vente son logement, mais les délais de préavis peuvent être contraignants (au minimum 3 mois pour un logement loué meublé, 6 mois pour une location non meublée, souvent plus en fonction de la date d’échéance du bail).
La seconde solution est de vendre l'appartement sans donner congé au locataire, en trouvant un acquéreur intéressé à l’idée d’acheter un bien déjà loué, ce qui lui évitera de trouver lui-même un occupant. Pour le locataire, l’opération est neutre : il conservera son bail aux mêmes conditions que précédemment, à ceci près qu’il versera désormais son loyer (inchangé) au nouveau propriétaire

Le propriétaire n’a aucune contrainte de préavis à respecter lorsqu’il souhaite vendre un logement occupé. Il devra néanmoins prévenir le locataire pour pouvoir organiser d’éventuelles visites d’acheteurs et organiser une passation dans de bonnes conditions..

Vente d'un appartement occupé, quelle décote ?

La vente d’un bien occupé est généralement associée à une décote sur le prix de vente. Cette décote dépend de la durée du bail et du montant du loyer. Plus le bail d'habitation est long, plus la décote peut être élevée du fait que le logement ne pourra pas être occupé dans l’immédiat par l’acheteur, surtout lorsque le loyer est inférieur au prix du marché (bail ancien, location loi de 1948 pour les personnes âgées), le prix de cession peut connaître une décote importante. En contrepartie, le propriétaire n’a pas besoin de rembourser le dépôt de garantie avancée par le locataire à la prise de bail, du fait que le bail n’est pas terminé. C’est le nouvel acheteur qui devra, à la fin du bail, rembourser cette somme au locataire, bien qu’il ne l’ait jamais préalablement perçue. L’acheteur de l'appartement occupé peut toutefois négocier cet élément à l’amiable avec le vendeur. À noter, que certaines conditions peuvent empêcher que le logement soit vendu occupé : d’une part si le locataire est en situation d’insolvabilité et ne paie plus ses loyers, d’autre part s’il ne dispose pas d’un bail en bonne et due forme (notamment dans le cas d’un hébergement à titre gratuit).

Le propriétaire peut vendre le bien immobilier au locataire

Lorsque le propriétaire décide de mettre en vente son logement en donnant congé à son locataire, ce dernier est prioritaire pour l’achat du logement s’il s’agit d’une location non meublée. Concrètement, le propriétaire doit alors envoyer à son locataire une lettre de « congé avec offre de vente », indiquant le prix auquel il souhaiterait céder son logement. Le locataire dispose alors d’un délai légal de 2 mois pour signifier son éventuel intérêt pour acquérir le logement qu’il occupe. Si tel est le cas, il est automatiquement prioritaire face aux autres acquéreurs potentiels. En revanche, dans le cas d’une location meublée, le locataire n’a aucun droit de priorité pour l’acquisition de l'appartement. Le propriétaire doit alors simplement lui envoyer une lettre de « congé pour vente ». Il peut, s’il le souhaite, indiquer à son locataire le prix de vente estimé et lui proposer de se porter acquéreur, mais il ne s’agit en aucun cas d’une obligation.

Date de mise à jour : 04/12/24
Date de création : 13/03/19

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